Блинов Феликс Львович управляющий директор ЗАО УК «РВМ Капитал»
НПФ и инвестиции в недвижимость: отсутствие компетенций порождает страх
Сегмент строительства и недвижимости, по мнению многих аналитиков, на протяжении длительного периода был и продолжает оставаться наиболее крупным сегментом на российском рынке альтернативных инвестиций. В условиях сохраняющейся нестабильной ситуации в мировой экономике инвесторы продолжают отдавать предпочтение инвестициям в недвижимость как наиболее надежному классу активов.
Как следствие инвестиции в недвижимость демонстрируют уверенную динамику, выгодно отличаясь от вложений в другие классы активов. Такая ситуация сохраняется и на общемировом уровне. По данным исследования рынков капитала 60 стран мира, проведенного Jones Lang LaSalle, глобальный объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в 1 полугодии 2013 года составил $219 млрд., что на 11% выше уровня 1 полугодия 2012 года. Прогноз Jones Lang LaSalle на весь 2013 год – $450-500 млрд. против $449 млрд. в 2012 году.
Однако, несмотря на позитивную статистику, устоявшиеся тренды и стабильные прогнозы, отечественные негосударственные пенсионные фонды (НПФ) продолжают сторониться такого инструмента как инвестиции в недвижимость. В этом году наша компания провела собственное исследование, участниками которого согласились стать более 20 руководителей и топ-менеджеров, курирующих инвестиционную политику НПФ. Ясно, что это лишь небольшая часть рынка НПФ и полученные данные не являются абсолютными. Но учитывая тот факт, что среди наших участников были крупнейшие НПФ, которых можно назвать законодателями тенденций, то полагаю, что их мнение и полученные результаты опроса в некоторой степени отражают общие настроения.
Так, около 35% респондентов сообщили, что доля недвижимости в их портфеле составляет 0-10%. Примерно 40% представителей НПФ указали, что они проинвестировали в недвижимость порядка 10-20% от имеющихся у них в наличии пенсионных резервов. У абсолютного большинства фондов (73,9%) доля объектов недвижимости в портфеле резервов не превышает 25%.
Среди прочих вопросов, заданных участникам, нам, как компании одним из основных направлений деятельности которой являются инвестиции в недвижимость, было важно и интересно узнать, почему недвижимость является у отечественных НПФ таким недооценённым инструментом. Еще более важно было понять взгляд изнутри на перспективы его использования.
Самый первый и простой аргумент, который мы услышали – это отсутствие компетенций. По мнению участников исследования, вложения в недвижимость требуют специальной аналитики и способов управления. Естественно, что НПФ не хотят инвестировать в то, в чём у них нет высоких компетенций. На мой взгляд, это естественная и понятная причина, на фоне которой для НПФ по-прежнему гораздо более интересно размещаться в долговые бумаги. Помимо отсутствия компетенций указываются специфические риски, связанные, в первую очередь, с девелоперскими проектами, которые с одной стороны несут возможную долгосрочную доходность, но с другой стороны, вероятны издержки, связанные, например, с поддержанием объекта в надлежащем техническом состоянии, с законодательными изменениями и пр. Еще одни минус, с точки зрения НПФ – низкая ликвидность. Быстро «выйти» не получится. Справедливости ради надо сказать, что инвестиции в недвижимость могут быть интересны только крупным фондам. Стоимость одного объекта может серьёзно перекосить структуру вложений малых фондов.
Зарубежные пенсионные фонды, (и НПФ, и государственные) к инвестициям в недвижимость, напротив, относятся более лояльно и их интерес уверенно растет. По данным Preqin в текущем году доля инвестиций в недвижимость зарубежных НПФ составляет 9% от общего объема средств под управлением против 5% в 2012 году. Отмечается рост интереса к инвестициям в недвижимость со стороны всех классов зарубежных институциональных инвесторов. Объем же вложений российских фондов в недвижимость, в отличие от котируемых акций, остается неизменным на протяжении уже достаточно долгого времени. У половины фондов (52,1%) доля недвижимости в портфеле резервов за последние 3 года не изменилась. 8,7% опрошенных сообщили о том, что доля инвестиций в недвижимость значительно уменьшилась. Учитывая низкую популярность инструмента – такую ситуацию можно назвать стабильной, что всё же лучше изменений в сторону уменьшения. Хотя и увеличения ждать не приходится. По мнению респондентов в текущем году, а также, возможно и в среднесрочной перспективе, в связи с четкой ориентацией на пару «депозиты – облигации», каких-либо существенных подвижек в объемах инвестиций пенсионных средств в объекты недвижимости не ожидается.
Планы зарубежных институциональных инвесторов, по исследованию Preqin, в отношении изменения доли инвестиций в недвижимость от общего объёма средств под управлением выглядят несколько лучше. Так, 43% из них планируют увеличить долю инвестиций до конца года, а в долгосрочной перспективе 39%. Можно констатировать, что наметившаяся в последние годы тенденция по увеличению доли недвижимости в портфелях зарубежных НПФ будет только усиливаться. А что же наши? 47,8% участников нашего исследования планируют оставить долю инвестиций в недвижимость в структуре портфеля пенсионных резервов без изменений. Некоторые высказали предположение, что данный инструмент можно было бы применять и для пенсионных накоплений, как защищенный от колебаний рынка, но такой позиции придерживались фонды, у которых в реальности в портфеле недвижимости не было.
Интересно, что в структуре НПФ нет единого мнения, какой же именно класс активов или сегментов рынка недвижимости является привлекательным для инвестирования. На мой взгляд, это связано не столько с тем, что какие-то пенсионные фонды предпочитают инвестировать, скажем, в землю, а иные – в объекты жилой недвижимости, сколько с тем, что недвижимость является относительно новым инструментом и фонды скорее просто еще не определились в своих инвестиционных предпочтениях и выбирают «рентные» направления. Среди наиболее популярных у фондов сегментов недвижимости лидером является «офисная недвижимость» – 52,5% голосов респондентов. Второе место по популярности разделили «жилая недвижимость эконом-класса» и «торгово-развлекательная недвижимость». Обе набрали по 43,5% голосов респондентов.
Аналогично ровное распределение ответов получается и при выяснении стадии, на которой пенсионным фондам было бы интересно начинать заходить в объекты недвижимости, хотя здесь уже можно заметить уклон в сторону готовых объектов недвижимости, которые представляются менее рисковыми вложениями, чем вход на этапе строительства.
Мнения насчёт предпочтительного этапа инвестирования в объекты недвижимости разделились: почти половина опрошенных (47,8%) считают предпочтительной точкой входа в проект этап, когда объект уже готов к эксплуатации, а 26,1% выбирали этап строительства.
Любопытна сумма, которой фонды готовы рискнуть, вкладываясь в недвижимость. Даже с учетом того, что в нашем исследовании принимали участие как московские, так и региональные фонды, и даже с учетом не всегда приобретаемой 100% доли, следует отметить, что сумма входного билета, на который готовы «раскошелиться» пенсионные фонды, достаточно мала для рынка недвижимости. Скорее всего, это объясняется, видимой рискованностью сделок и является той долей, которую управляющие фондами готовы выделить на альтернативные инвестиции. Важным является тот факт, что количество малых фондов, инвестирующих в каждый объект недвижимости более полумиллиарда рублей такое же, как и в группе крупных фондов.
Отвечая на вопрос о предпочтительной доле в правах на объект недвижимости, фонды достаточно сильно разошлись во мнениях. Так, только 13% заявило о готовности 100% инвестирования, т.е. приобретения объекта целиком, еще примерно 23% выражали готовность приобрести долю свыше контрольного пакета, а около 35% были готовы приобрести долю менее 50%.
Такое распределение ответов может говорить об относительной новизне НПФ в качестве инвесторов рынка недвижимости и о небольшом объеме средств, которым фонды готовы рискнуть, приобретая инвестиции в недвижимость.
Респонденты были практически единодушны в ответе на вопрос об уровне доходности, который они ждут от инвестиций в недвижимость. 2/3 опрошенных указали диапазон доходности 13-20% годовых, 4 фонда готовы довольствоваться 11-12%, но ни один из фондов не готов инвестировать в объекты недвижимости при предполагаемом уровне доходности ниже 10% годовых.
Логику респондентов, пожалуй, можно объяснить следующим образом: доходность, показываемая фондами на пенсионных резервах, составляет около 10%. Если мы говорим об альтернативном и более рискованном инструменте, то доходность, естественно, должна быть выше, закрывая риски фонда. Таким образом, и получаются итоговые 15-20%, выглядящие логично для представителей НПФ.
Требуемый уровень мог бы быть достижим на девелоперских проектах со стадии котлована, но заходить планируется в уже готовые и сбалансированные объекты. Также достаточно загадочно выглядит эта доходность в сравнении с объектами прямых инвестиций – так как является вполне сопоставимой при различных уровнях риска. Т.е. здесь можно говорить скорее об общей планке ожиданий по доходности НПФ в случае осуществления альтернативных инвестиций.
Западные пенсионные фонды, несмотря на существующие риски, проявляют достаточно высокий интерес к российскому рынку недвижимости. До кризиса 2008 года четверть от общего объема зарубежных инвестиций в российскую недвижимость составляли западные пенсионные фонды, инвестирующие в объекты высокого качества.
В качестве примеров докризисных инвестиций можно привести:
- приобретение инвестиционным фондом Ivanhoe Cambridge (контролируется ведущим канадским пенсионным фондом CDP) совместно с инвестиционным фондом Europolis торгового центра «Времена года» в Москве,
- приобретение австрийским фондом Immоеast два ТЦ «Золотой Вавилон» и комплекса "Пятая авеню",
- приобретение австрийским холдинг Meinl European Land части площадей ТРЦ «Парк-Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге и Казани.
В среднем инвестиции пенсионных фондов в недвижимость в мире составляют 9-10% от их совокупного портфеля. При этом пенсионные фонды европейских стран с развитыми и стабильными офисными рынками вкладывают в недвижимость до 13-15%. Например, Норвежский государственный пенсионный фонд, крупнейший пенсионный фонд в Европе, инвестирует в недвижимость до 15% своих средств.
В последнее время также наблюдается повышение интереса со стороны пенсионных фондов к жилой недвижимости. Этот сегмент рассматривают как объект для инвестиций многие европейские и азиатские пенсионные фонды.
Общаясь с топ-менеджментом отечественных НПФ, мы пришли к выводу, что пока они причисляют недвижимость к рискованным инструментам. И это несмотря на то, что с точки зрения инвестиционного рынка в целом вложения в недвижимость обычно позиционируются как наименее рискованные. Инструмент недооценён и как я уже говорил выше, скорее всего, в среднесрочной перспективе каких-либо существенных подвижек в объемах инвестиций пенсионных средств в объекты недвижимости не ожидается. Очевидно, что для адаптации к российским реалиям институту НПФ требуется время.
Заргарян Иван Викторович Главный редактор
Колонка главного редактора
Среди знаменательных событий 2014 года в первую очередь следует отметить 10-летие участия НПФ в обязательном пенсионном страховании. Читать
Колобаев Олег Михайлович Советник президента НП «НАПФ»
О концепции пенсионных прав граждан
28 декабря 2013 года Президентом Российской Федерации был подписан комплекс законов, означающих новый этап функционирования пенсионной системы России и определяющих новую структуру пенсионной системы страны: Вместе с подписанным ранее Федеральным законом о реализации права выбора застрахованными лицами варианта пенсионного обеспечения принятием этих законов завершился важный этап нормативного оформления контрреформы пенсионной системы, предпринятой Минтрудом России в 2012 году, главной целью которой явилось обеспечение сбалансированности Пенсионного фонда России. Читать
Помазкин Дмитрий Владимирович Руководитель отдела программ развития НПФ «ГАЗФОНД»
Влияние на рынок труда изменений половозрастной структуры
Одной из проблем снижения темпов экономического роста является сокращение численности занятых в экономике. Сокращение уровня рождаемости в РФ с небольшим запаздыванием привело к сокращению численности населения, достигающего трудоспособного возраста. Читать
Система регулирования актуарной деятельности: опыт Великобритании
Деятельность актуариев становится все более востребованной в различных областях экономики. При этом возникает потребность в построении разумной системы регулирования актуарной деятельности, в частности свода профессиональных стандартов, для обеспечения высокого качества работы актуариев. Поэтому опыт Великобритании, родины актуарной профессии в ее современном понимании, может быть весьма интересен отечественным специалистам. Читать
Лукин Сергей Александрович Эксперт
Новый год. Пенсия еще ближе
С пенсионной системой в нашей стране все не так, как с Новым Годом. Все чего-то ждали, надеялись на лучшее, считали минуты, а получили совсем не то, о чем просили в письме к Деду Морозу. Читать
Морозов Александр Гаврилович Президент НПФ «Империя»
Акционирование НПФ? Необходимо. Но явно недостаточно. Нужно еще и ...
Давно вяло и непоследовательно идут разговоры о желательности преобразования некоммерческих НПФ в коммерческие организации. Этим летом, прямо перед присоединением ФСФР к ЦБ РФ, идея стала приобретать конкретные формы. Читать
Теплякова Ирина Юрьевна Главный бухгалтер НПФ «Газпромбанк-фонд»
Международная система финансовой отчетности не для всех
Негосударственным пенсионным фондам еще как минимум два года не грозит подготовка отчетности по МСФО. Нововведение, предполагающее, что уже по итогам текущего года все организации должны представить отчетность по международным стандартам, не коснется НПФ. Читать
Канахина Евгения Главный аналитик«Паллада Эссет Менеджмент»
Год подходит к концу
Заканчивается 2013 год, наступает время подведения итогов и составления прогнозов. В истекшем году состояние и работа фондового рынка заинтересовали гораздо больше людей, чем раньше – и это связано с проводимой российским правительством реформой пенсионной системы. Читать
Людям придется самим позаботиться о своих пенсиях (3.10.2007)
Основных видов пенсий три. Это трудовая пенсия по старости, пенсия по инвалидности и пенсия по потере кормильца. Их получают примерно 94% наших пенсионеров. Читать
Пенсионной реформе исполняется шесть лет
Попробую проанализировать, в какой мере каждое из важнейших событий 2007 года повлияло на реформацию пенсионной системы. Читать
